Documentos Necessários para Usucapião Extrajudicial: Guia Completo e Atualizado (2025)
O usucapião extrajudicial é hoje uma das formas mais rápidas, econômicas e eficientes de regularizar um imóvel no Brasil. Ele dispensa processo judicial e ocorre diretamente no cartório de registro de imóveis — desde que toda a documentação esteja correta. E é justamente aí que surgem os maiores problemas: a maioria dos pedidos é recusada por falta de documentos essenciais.
Neste guia completo, você vai entender todos os documentos necessários para usucapião extrajudicial, por que cada um deles é exigido, quais são os erros mais comuns e como montar um dossiê perfeito para evitar atrasos ou indeferimentos.
Ao final, disponibilizo também um Checklist em PDF para download, para facilitar a organização de todo o processo.
📌 O que é o usucapião extrajudicial?
O usucapião extrajudicial foi criado pelo Novo Código de Processo Civil (art. 1.071) e regulamentado pelo Provimento 65/2017 do CNJ. Ele permite que o interessado regularize um imóvel sem processo judicial, desde que consiga provar documentalmente:
- posse mansa, pacífica e contínua,
- pelo prazo previsto em lei,
- com ânimo de dono,
- e sem oposição de terceiros.
Como o procedimento é feito diretamente no cartório, a documentação precisa estar impecável. O cartório não admite “dúvidas” — e qualquer falha gera exigências ou indeferimento.
📝 Lista Completa de Documentos Necessários para Usucapião Extrajudicial (2025)
(Use exatamente esta lista no seu processo — ela segue o Provimento 65/2017 do CNJ e práticas reais dos cartórios.)
1. Documentos pessoais do requerente
- RG e CPF
- Certidão de casamento (se casado)
- Comprovante de residência
Por que é necessário: identificar corretamente quem está solicitando a regularização e garantir que não há homonímia.
2. Planta e Memorial Descritivo do imóvel
Assinados por:
- engenheiro ou arquiteto
- com ART ou RRT registrada
Por que é necessário: é o documento técnico que define os limites exatos do imóvel. Sem isso, o cartório não consegue registrar a área.
3. ART (ou RRT) do profissional responsável
Documento que comprova a responsabilidade técnica pela planta e memorial.
Erro comum: trazer planta sem ART — automaticamente indeferido.
4. Certidão de matrícula atualizada da área
Emitida pelo Registro de Imóveis.
Importante: mesmo que o imóvel não tenha matrícula individualizada, é preciso solicitar a certidão da área maior.
5. Comprovantes de posse
Aqui entra tudo o que demonstra que você exerce posse há anos:
- contas de água/luz
- IPTU pago
- recibos
- fotos antigas
- mensagens
- testemunhas
- contratos informais
- comprovantes de construção
Quanto mais provas, melhor.
6. Declaração de tempo de posse
Documento assinado pelo possuidor explicando:
- desde quando ocupa
- como iniciou a posse
- como exerce o domínio
- se houve oposição
7. Certidões negativas dos distribuidores
Abrangem:
- Justiça Estadual
- Justiça Federal
- Justiça do Trabalho
Por que é necessário: comprova que não existe ação possessória ou reivindicatória envolvendo o imóvel.
8. Ata Notarial
Lavrada em Tabelionato de Notas.
A ata confirma:
- tempo de posse
- características do imóvel
- histórico narrado pelo possuidor
- depoimentos de vizinhos
- registros fotográficos
É um dos documentos mais fortes do processo.
9. Assinatura dos confrontantes
Vizinhos laterais, de fundo e frente do imóvel devem assinar na planta.
Se algum se recusar: o processo ainda pode seguir, mas será necessário notificar formalmente cada vizinho.
10. Certidão fiscal do imóvel (IPTU)
Serve para comprovar a identificação cadastral da área.
11. Croqui da área
Mesmo com planta, muitos cartórios pedem um croqui simples com pontos de referência.
⚠️ Documentos que mais geram exigências nos cartórios
Você pode colocar isso como um bloco de destaque no blog — aumenta o tempo de leitura.
- Planta sem ART ou RRT
- Assinatura de confrontante faltando
- Certidões vencidas
- Ata notarial incompleta
- Comprovantes de posse insuficientes
- Descrição da área divergente entre planta e memorial
- Matrícula antiga não atualizada
⏳ Quanto tempo leva o usucapião extrajudicial?
Em média:
- 30 a 90 dias para reunir documentos
- 30 a 60 dias para análise do cartório
- 10 a 30 dias para retificações
- 15 a 45 dias para registro final
Total: 4 a 8 meses, em média.
Se tudo estiver correto, pode levar apenas 60–90 dias.
💰 Quanto custa montar a documentação?
Depende da cidade, mas em média:
- Ata notarial: R$ 800 a R$ 2.500
- Planta e memorial: R$ 1.000 a R$ 4.000
- Certidões: R$ 150 a R$ 500
- Assessoramento jurídico: varia conforme o caso
Um processo completo costuma custar entre R$ 3.000 e R$ 10.000.
📥 Checklist de Documentos (PDF) — Baixe Gratuitamente
Para facilitar sua organização, preparei um checklist pronto para impressão:
👉 Clique aqui para baixar o Checklist em PDF
⚖️ Como um advogado ajuda no usucapião extrajudicial
O papel do advogado é:
- organizar a documentação
- fazer interface com o cartório
- corrigir divergências
- acompanhar notificações
- garantir que não falte nenhum documento
- acelerar o procedimento
O tempo economizado é enorme.
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Ian Soares – OAB/RS 140.112
📌 Atendo em todo o Brasil
